PPE-PL-BREXIT-1

Brexit a polski rynek mieszkaniowy.

Jeżeli faktycznie Brexit stał się faktem nieodwracalnym, a wiele na to wskazuje, jednym z najbardziej wrażliwych na jego skutki segmentem polskiej gospodarki będzie rodzima mieszkaniówka. Stan ten zawdzięczamy tylko i wyłącznie temu, że mamy zaciągniętych ponad pół miliona mieszkaniowych kredytów we frankach.

Ciekawych czasów ciąg dalszy…

Brexit – niestety – stał się rzeczą dokonaną, czyli to co mogło wydawać się jeszcze niedawno niemożliwe, albo zbyt przerażające by zaistnieć, stało się obowiązującą rzeczywistością. Teraz rynki, niestety z walutowym na czele, w sposób dynamiczny rozpoczęły proces dostosowywania się do nowej sytuacji.

Brexit będzie miał mniej lub bardziej negatywny wpływ na całą krajową gospodarkę. Na razie tylko nie wiemy, co to będzie znaczyło dokładnie. Tymczasem nie wiadomo też, jak będą przebiegać negocjacje między Unią Europejską a Zjednoczonym Królestwem; jakie będą ich efekty i czas trwania; co wymyślą przywódcy unijnych hegemonów – Niemiec i Francji, a wrzecie – jak z nową sytuacją będzie sobie radził nieobyty z sytuacjami kryzysowymi polski rząd.

Pod wielkim znakiem zapytania pozostaje także los setek tysięcy polskich emigrantów przebywających na Wyspach. Tak czy inaczej, najbliższe tygodnie i miesiące mogą przejść do historii jako decydująca o przyszłości UE kwintesencja „ciekawych czasów”, z jakimi przyszło mierzyć się w ostatnich latach milionom obywateli Zjednoczonej Europy.

Mieszkaniówka na cenzurowanym

Jednym z rynków, któremu także przyjdzie odnaleźć się w nowej rzeczywistości, i to raczej prędzej niż później, jest krajowy rynek nieruchomości mieszkaniowych. Nie ma wątpliwości, że rodzima mieszkaniówka, za sprawą hipotecznych kredytów denominowanych, znajdzie się wkrótce w samym centrum uwagi, o ile już nie stało się to faktem.

Na pierwotnym rynku mieszkaniowym w dalszym ciągu obowiązującą tendencją jest trzyletni już boom sprzedażowy, z rekordowymi historycznie wynikami dwóch ostatnich lat. Biorąc pod uwagę charakterystykę cykli rynkowych w polskiej mieszkaniówce, ożywienie, choć już z nieco malejącą dynamiką, powinno potrwać jeszcze co najmniej rok. Czy Brexit skróci trwający cykl koniunktury i przyśpieszy moment jej przesilenia?

Abstrahując nawet od kwestii kredytów frankowych i związanego z nimi ryzyka walutowego, przed rynkiem mieszkaniowym najprawdopodobniej trudniejsze czasy. Gospodarkę mogą czekać teraz okresowe perturbacje. Jeśli nawet nie przełożą się one na klasyczny kryzys, to na pewno – na oczekiwania pogorszenia warunków gospodarczych przez miliony rodzimych konsumentów. W związku z tym boom na pierwotnym rynku mieszkaniowym raczej nie będzie w stanie przetrwać w obecnej postaci.

Deweloperzy muszą więc się nastawić na zmniejszenie popytu na nowe mieszkania, na presję na spadki cen, na początek poważniejszej walki konkurencyjnej. Problematyczna może okazać się też wkrótce zbyt duża ilość rozpoczętych nowych inwestycji w stosunku do (najprawdopodobniej) malejącego popytu.

Jeśli jednak statystyki sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki z obecnych poziomów spadłyby nawet o jedną czwartą, to trudno byłoby mówić o jakiejś koniunkturalnej zapaści na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Raczej byłby to powrót do normalności, która deweloperom kojarzy się dzisiaj jedynie z kolejnymi rekordami sprzedaży.

Niestety, każdy boom, każda hossa czy koniunkturalna prosperity kiedyś musi ustąpić miejsca przesileniu. Gorzej, jeśli jego katalizatorem miałaby się stać pełna materializacja ryzyka walutowego, zmory wiszącej od lat nad krajowym rynkiem nieruchomości mieszkaniowych.

Widmo kryzysu kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka

Wraz z Brexitem powrócił, niestety, temat kryzysu kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka, np. denominowanych we frankach szwajcarskich. Czy i tym razem uda się uniknąć najgorszego?

Prognozy osłabienia złotego do franka w przypadku Brexitu oscylowały w granicach 4,40-4,70. Szczęśliwie do tego typu załamania na razie nie doszło. Tymczasem mamy kurs 4,10-4,15, a więc zdecydowanie niższy. Gdyby to był docelowy poziom w trakcie tego unijnego kryzysu, nie byłoby aż tak źle. Sęk w tym, że jest to silny poziom oporu dla notowań helweckiej waluty wobec złotego. Jeżeli zostanie przebity, nadzieje na kolejny happy end kryzysowych zawirowań rodzimej waluty prysną jak bańka mydlana. Co wtedy?

Może się więc zdarzyć, że właściwe osłabienie złotego jest jeszcze przed nami. Gdyby kurs franka przekroczył 4,50 zł, mielibyśmy silny sygnał alarmowy. Z kolei poziom CHF/PLN w okolicach 5 zł i powyżej oznaczałby pełną materializację ryzyka kursowego. Byłoby to równoznaczne z początkiem kryzysu kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka, ze wszelkimi najbardziej przewidywalnymi tego konsekwencjami.

Przede wszystkim nastąpiłaby powszechna, może wręcz zorganizowana, akcja frankowców w postaci rezygnacji ze spłacania swoich zobowiązań hipotecznych, połączona zapewne z masowymi demonstracjami ulicznymi. Sama perspektywa przejmowania przez banki tysięcy zadłużonych nieruchomości w celu ich wyprzedaży „za półdarmo” miałaby rózne dalekosiężne i dramatyczne skutki, jak na przykład:

  • załamanie cen w krajowej mieszkaniówce,
  • samonapędzający się wzrost LtV hipotek z jednoczesnym zjazdem ich zabezpieczeń,
  • hibernacja popytu na mieszkania,
  • totalne załamanie budownictwa mieszkaniowego
  • zdecydowany spadek wartości majątku wszystkich polaków, którzy są właścicielami nieruchomości.

Oczywistymi następstwami kryzysu finansowo-hipotecznego byłyby także masowe upadłości firm deweloperskich i innych żyjących z mieszkaniówki oraz – prawie pewny w takich okolicznościach – krach giełdowy. Ewentualne konsekwencje takiego stanu rzeczy dla całej gospodarki i niemal wszystkich jej uczestników są jasne.

Na szczęście – nie ma pewności, że ten najgorszy scenariusz w ogóle się sprawdzi. To jednak na razie jedyne,choć wątłe pocieszenie w obecnych globalnych realiach polityczno-gospodarczych.
Jarosław Jędrzyński
Źródło: RynekPierwotny.pl